Onteigening- een bedreiging of een kans?

Beperkte ruimte

In ons druk bevolkte Nederland hebben we beperkte ruimte.  Regelmatig ontstaat dan ook de noodzaak om eigendommen te onteigenen.

In de praktijk zien wij dat ook agrarische ondernemers steeds vaker worden geconfronteerd met plannen van de overheid voor hun eigendom. Deze plannen kunnen bijvoorbeeld nieuwe woonwijken, bedrijventerreinen of natuurgebieden betreffen en om dit alles bereikbaar te houden worden er nieuwe wegen, watergangen of spoorwegen aangelegd.

Onteigeningswet

In Nederland kennen wij de onteigeningswet, dit is een middel van de overheid om eigendommen van burgers in Nederland in eigendom te verkrijgen. De overheid heeft dit eigendom nodig om plannen te realiseren die het zogenaamde ‘algemeen belang’ dienen. In de praktijk is het vandaag de dag nog steeds zo dat alleen overheden en afgeleide/gedelegeerde overheden in staat zijn om het onteigeningsmiddel te gebruiken. Wat is nu ‘algemeen belang’? Een definitie voor algemeen belang is: ‘datgene wat voor het welzijn van het volk in zijn geheel nuttig, gewenst of nodig is’.

Het is een mooie definitie die voor een betrokkene soms heel naar kan uitwerken. Een onteigeningszaak is namelijk vaak een emotioneel proces. Meestal heeft de agrarische familie al jarenlang op deze plek gewoond en gewerkt. Daarnaast komt de gedupeerde tijdens het onteigeningsproces voor complexe vraagstukken en moeilijke keuzes te staan.

Onteigening

De overheid kan uw eigendom dus afnemen. In de praktijk betekent dit dat wanneer een overheid plannen heeft waarbij het algemeen belang gediend is, zij de onteigeningswet beschikbaar heeft om de eigendommen te verwerven. De juridische eigendomsverkrijging is pas te realiseren, nadat er een Koninklijk Besluit is genomen ter onteigening.

Minnelijke verwerving

Voordat een onteigening kan plaatsvinden bij de rechter, moet eerst aan een procedure zijn voldaan. Het is niet de bedoeling om in dit artikel deze hele procedure te gaan omschrijven. Wat erg belangrijk is in de procedure is dat de onteigenende partij in eerste instantie altijd verplicht is om op basis van vrijwilligheid de eigendom te verwerven. Dit heet de zogenaamde minnelijke verwerving.

Wij van De Koning & Witzier en Leyten & Van der Linde, worden in deze fase van de minnelijke verwerving ingeschakeld om de betrokkene(n) te helpen bij het realiseren van een optimale schadeloosstelling. In de onteigeningswet is er sprake van een basisprincipe, namelijk dat een onteigende partij te allen tijde in dezelfde vermogens- en inkomenspositie moet worden gebracht vóór en ná de onteigening.

Optimale schadeloosstelling

Als eenvoudig voorbeeld kan ik hierin noemen dat wanneer er 1 hectare grond nodig is, de vermogenspositie van de betrokkene kan worden gecompenseerd door de waarde van de grond aan de betrokkene te betalen. De vraag blijft dan nog over of ook de inkomenspositie van de onteigende partij hetzelfde is. Vanuit het principe dat voor en na de onteigening dezelfde vermogens- en inkomenspositie moet ontstaan, worden de schadeloosstellingen berekend.

Er kan sprake zijn van een tweetal rekenmethoden, namelijk ‘liquidatie’ dan wel ‘reconstructie’.

Liquidatie

Wat betekent liquidatie? Liquidatie betekent dat je in de rekenmethodiek voor de schadeloosstelling uitgaat van het feit dat een geheel of een gedeelte van een bedrijf wordt verkocht, De onteigenende betaalt dan de schadeloosstelling, zijnde een vermogensschade als mede een inkomensschade. Deze zijn gebaseerd op het feit dat de betrokkene geen herinvestering doet ter vervanging van het verkochte bedrijf. Hierbij kan worden gedacht aan een geheel of gedeeltelijk stakend bedrijf.

Reconstructie

Reconstructie daarentegen betekent dat de schadeloosstelling wordt gebaseerd op een verkoop en daarna een aankoop ter vervanging. Onteigening op basis van reconstructie komt erop neer dat wanneer een betrokkene een boerderij kwijtraakt als gevolg van bijvoorbeeld natuurontwikkeling, er een andere soortgelijke boerderij ergens in de omgeving teruggekocht moet kunnen worden. Is deze boerderij duurder en/of er zijn aanpassingsinvesteringen nodig, dan is er sprake van financieringsschade. Financieringsschade wordt vergoed, echter slechts voor een tijdelijke periode. Hiervoor gelden zogenaamde kapitalisatiefactoren: als een andere boerderij kan worden teruggekocht en deze is beter dan de boerderij die wordt verkocht, dan is er sprake van ‘economisch voordeel’. Dit voordeel wordt in de regel weer gecorrigeerd op de te vergoeden inkomensschade.

Een andere vorm van inkomensschade komt voor bij bijvoorbeeld onteigening van een stuk land. Er moet dan land verderop worden teruggekocht en dan kan er sprake zijn van ‘omrijschade’. Zo zijn er nog meer posten in de inkomensschadesfeer te bedenken die in de berekening moeten worden opgenomen. Een ander ‘hoofdstuk’ in de schadeberekening is de ‘bijkomende kosten schade’. Deze schade zijn de directe extra kosten voor de betrokkene, denk hierbij aan kosten koper voor vervangend onroerend goed, verhuiskosten, aanpassingskosten, accountantskosten, bedrijfsschade, deskundigenkosten enzovoort. Al met al een verzameling van vele posten. Dan heb ik het nog niet gehad over bijzondere schadeposten, zoals onrendabele top en dergelijke.

Optimale situatie

De kunst van het onderhandelen over de schadeloosstelling bestaat veelal uit het goed onderbouwen van de berekening, het kunnen uitleggen van de doelstellingen, het benadrukken van de nadelen, et cetera. Een goede onteigeningsdeskundige zal deze kunst moeten verstaan. De praktijk is dat door veel ervaring er ook veel mogelijkheden zijn om de schadeloosstelling te optimaliseren, zodat ‘bedreigingen’ worden omgezet in ‘kansen’. Een gedupeerde wil natuurlijk de meest optimale situatie bereiken, daarom is hulp van een ervaren onteigeningsdeskundige onmisbaar!

De overheid in Nederland, en dus ook in Flevopolder en de Noordoostpolder, heeft onder andere een behoorlijke doelstelling om natuur te realiseren. Deze natuurrealisatie wordt veelal nog vrijwillig ‘afgedwongen’ maar steeds vaker komen wij ook het instrument van onteigening tegen.

Woningbouw/ Wet Voorkeursrecht Gemeenten

We denken ook allemaal aan onteigening als er sprake is van woningbouw. Dit is echter niet vaak aan de orde. Meestal is er ruim voordat er sprake is van onteigening al sprake van projectontwikkeling en is de grond in de meeste gevallen al verkocht aan een projectontwikkelaar/aannemer.

In sommige situaties proberen de gemeenten de grondprijs te beïnvloeden in de omgeving waar woningbouw gerealiseerd moet worden. Dit doen zij door de wet Voorkeursrecht Gemeenten toe te passen op de gronden waar woningbouw gepland is. De Wet Voorkeursrecht Gemeenten zorgt ervoor dat het ‘belaste’ stuk onroerend goed niet meer vrij op de markt kan worden aangeboden, maar eerst aan de gemeente moet worden aangeboden. De praktijk is dat de grondprijs dan dikwijls lager uitvalt dan wanneer deze kan worden verkocht aan een projectontwikkelaar/ aannemer. Het is in die situatie de vraag of het verstandig is om de grond wel aan de gemeente aan te bieden dan wel een samenwerking aan te gaan met een projectontwikkelaar/aannemer. Onteigening van gronden ten behoeve van woningbouw kan namelijk niet plaatsvinden als de betrokkene in staat is, om het plan wat de overheid bedacht heeft, zelf te realiseren. De samenwerking met een projectontwikkelaar/aannemer kan ervoor zorgen dat deze ‘kunde’ ook bij een agrarisch ondernemer kan worden toegevoegd.

Mocht u in de praktijk te maken hebben met een dreigende onteigening, een Wet Voorkeursrecht Gemeenten of wellicht “warme” grond, neem dan contact met ons op voor een gedegen advies.

Dit artikel is gepubliceerd in het magazine Boer & Zo (maart 2020).